半個(gè)月前，一則“國(guó)開(kāi)行棚改項(xiàng)目審批權(quán)限上收總行”的消息讓拆遷戶和地產(chǎn)商有點(diǎn)“慌”。
一時(shí)間“全國(guó)棚改叫停”、“棚改貸款一刀切”、“房地產(chǎn)市場(chǎng)重大利空”等解讀引發(fā)了地產(chǎn)股的連續(xù)下跌。在申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)中，自從今年6月25日來(lái)，房地產(chǎn)板塊跌幅超過(guò)10%，而從今年整體來(lái)看，跌幅超20%。
數(shù)據(jù)顯示，截至7月12日收盤(pán)，A股市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊的139家公司，總市值大幅縮水，其中萬(wàn)科A縮水幅度最大，市值縮水高達(dá)757.31億元。大港股份是跌幅最大的公司，今年來(lái)的跌幅超過(guò)60%。
截至7月12日，A股房地產(chǎn)公司市值變化（來(lái)源：中國(guó)基金報(bào)）
在此背景下，7月12日下午，住建部召開(kāi)的棚改吹風(fēng)會(huì)宣布的消息，無(wú)疑給部分拆遷戶和地產(chǎn)商吃了一顆定心丸。
針對(duì)市場(chǎng)對(duì)棚改資金是否收緊的問(wèn)題，住建部特別強(qiáng)調(diào)：
因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；
商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置；
進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子。
受上述消息影響，7月13日上午，中信房地產(chǎn)指數(shù)高開(kāi)1%，截至午間收盤(pán)，漲幅收窄至0.42%。
上半年開(kāi)工363萬(wàn)套
2018年《政府工作報(bào)告》強(qiáng)調(diào)，啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開(kāi)工580萬(wàn)套。對(duì)此，住建部有關(guān)司局負(fù)責(zé)人表示，今年上半年，全國(guó)棚戶區(qū)改造已開(kāi)工363萬(wàn)套，占目標(biāo)任務(wù)的62.5%。
住建部同時(shí)表示，近年來(lái)，各地對(duì)棚戶區(qū)范圍和標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行總體上是好的，但一些地方還存在一些問(wèn)題。如有的地方將棚改政策覆蓋范圍擴(kuò)大到一般建制鎮(zhèn)，有的將道路拓展、歷史街區(qū)保護(hù)、文物修繕等帶來(lái)的房屋拆遷改造項(xiàng)目納入棚改范圍，也有的把房齡不長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)比較安全的居民樓納入棚改范圍。2016年以來(lái)，一些地方在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化、商品住房庫(kù)存已經(jīng)不多的情況下，并未有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整完善政策，棚改貨幣化安置比例仍然偏高。
為此，必須督促商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的市縣，及時(shí)調(diào)整棚改安置政策。此外，上述負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，要進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。各地要堅(jiān)持既盡力而為、又量力而行的原則，切實(shí)評(píng)估論證財(cái)政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，重點(diǎn)攻堅(jiān)改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。
中原地產(chǎn)研究中心首席分析師張大偉向每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾弑硎荆壳笆袌?chǎng)對(duì)棚改政策比較敏感，因這是最近幾年樓市最關(guān)鍵的支撐因素之一，特別是部分三四線市場(chǎng)。由于貨幣化安置造成了大量的購(gòu)房需求，在住房庫(kù)存不足的情況下，很容易放大市場(chǎng)緊張情緒。
上述負(fù)責(zé)人表示，下一步，各地應(yīng)當(dāng)及早開(kāi)工新建項(xiàng)目，加快建設(shè)續(xù)建項(xiàng)目。同時(shí)，各地要樹(shù)立精打細(xì)算理念，嚴(yán)禁違規(guī)支出，確保按合同約定及時(shí)償還棚改貸款，努力實(shí)現(xiàn)市域范圍內(nèi)棚改資金總體平衡。
貨幣化安置或逐漸收緊
據(jù)了解，早期棚改基本以實(shí)物安置為主。2015年，為了減小各地逐漸增加的庫(kù)存壓力，樓市進(jìn)入去庫(kù)存時(shí)代，貨幣化安置比例逐漸提升。貨幣化安置刺激了購(gòu)房需求，庫(kù)存快速去化，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)得尤為明顯。
中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2008~2013年，全國(guó)棚戶區(qū)改造開(kāi)工量每年在200萬(wàn)套~300萬(wàn)套，2014年為470萬(wàn)套，2015年為601萬(wàn)套，2016年為606萬(wàn)套，2017年為609萬(wàn)套。2013~2016年，全國(guó)棚改貨幣化安置率分別為7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。
張大偉坦言，棚改貨幣化安置之后，市場(chǎng)購(gòu)房人群不斷放量，過(guò)去3年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，從一線城市蔓延到二線，從二線城市蔓延到現(xiàn)在的大部分三四線城市。從房地產(chǎn)企業(yè)布局來(lái)看，立足三四線城市的企業(yè)，銷售額也有良好的表現(xiàn)，出現(xiàn)了普遍性的房地產(chǎn)快周轉(zhuǎn)現(xiàn)象。
張大偉進(jìn)一步指出，從全國(guó)范圍看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本告別庫(kù)存積壓時(shí)代，去庫(kù)存任務(wù)已經(jīng)初步完成，很多城市去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。這意味著棚改政策，需要根據(jù)市場(chǎng)情況有所調(diào)整，貨幣化安置逐漸收緊已經(jīng)是明顯趨勢(shì)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)也表示，棚改背后去杠桿等政策思路還將會(huì)有所延續(xù)，對(duì)于庫(kù)存壓力較大的三四線城市來(lái)說(shuō)依然是利好，但對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的三四線城市，棚改方面的專項(xiàng)貸款恐不會(huì)有太大支持。
記者注意到，去年8月的《關(guān)于申報(bào)2018年棚戶區(qū)改造計(jì)劃任務(wù)的通知》中明確，商品住宅消化周期在15個(gè)月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。去年11月印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目和資金管理的通知》中進(jìn)一步明確，對(duì)于商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開(kāi)工棚改項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項(xiàng)貸款不予支持。
新聞背景：棚改的兩大類型
貨幣化安置是給予拆遷戶一定自主權(quán)，政府直接以貨幣的形式補(bǔ)償被拆遷棚戶區(qū)居民，而后居民再到商品房市場(chǎng)上購(gòu)買住房。
實(shí)物化安置是拆房子還房子，政府建設(shè)新房來(lái)安置棚戶區(qū)居民，分為原地或異地住房安置兩類。
貨幣化安置在棚改第二階段迅速超過(guò)實(shí)物化安置成為棚改的主流安置方式，一方面受益于央行低成本的資金支持，另一方面由于其具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。最主要的優(yōu)勢(shì)是拉動(dòng)房地產(chǎn)銷售，消化庫(kù)存。同時(shí)，貨幣化安置不僅盤(pán)活不動(dòng)產(chǎn)，而且產(chǎn)生巨大的財(cái)富效應(yīng)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)三四線城市GDP的快速增長(zhǎng)。
