2018年上半年，中央進一步強調“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，繼續(xù)實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。而地方調控政策則繼續(xù)升級，調控城市進一步擴容。
在此背景下，今年上半年北京房地產市場表現(xiàn)如何，下半年房價又將走向何處呢？第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示：“今年上半年房地產市場整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)有序的發(fā)展態(tài)勢，其中住宅市場繼續(xù)堅持精準調控，但一二手住宅的成交量已開始出現(xiàn)反彈；而不斷落地的金融政策利好則為住宅租賃市場創(chuàng)造了更為寬松融資環(huán)境。投資市場方面，成交多集中在城市核心區(qū)域的稀缺項目及城市副中心。預計未來，房地產仍能抵消經濟波動帶來的影響，繼續(xù)健康有序發(fā)展。”
7月11日，第一太平戴維斯發(fā)布的2018年上半年華北區(qū)房地產市場研究報告（下稱“報告”）顯示，2018年前6個月，北京一手普通住宅市場成交面積50.8萬平方米，環(huán)比上升23%。
住宅銷售市場小幅回暖
“行至水窮處，坐看云起時”，第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部高級經理李想如此評價今年上半年北京住宅銷售市場的情況。
今年上半年，北京房地產市場政策仍堅持調控目標不動搖、力度不放松，同時加強市場監(jiān)測和政策儲備，促進房地產市場平穩(wěn)運行。
6月19日，北京住建委發(fā)布《北京住房和城鄉(xiāng)建設發(fā)展白皮書 (2018)》，強調將繼續(xù)加強房地產市場調控，強化市場監(jiān)測分析，完善調控政策措施，提升精準調控水平，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。而在住房制度設計上，進一步完善租購并舉住房供應體系，穩(wěn)步推進公租房建設管理，積極發(fā)展共有產權住房。
數(shù)據(jù)顯示，上半年北京市場迎來大量共有產權住房及限價房供應。
2018年上半年，銷售排名前7的項目中，5個為共有產權房項目。其中，金隅大成·金成雅苑二期以913套的銷售量位列第一。這也是北京第二個開始申購的共有產權房項目，個人產權占比40%。上述共有產權房項目基本上都是推出即**。
土地市場方面，中原地產研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，北京成交住宅土地合計23宗，總規(guī)劃建筑面積為304.28萬平方米；共有產權房成交面積達61.97萬平方米，占所有拿地面積的20.37%。
可見，共有產權房已逐漸成為北京市土地市場的重要組成部分。受此影響，市場成交量也逐漸走出低谷。
報告顯示，2018年上半年，全市一手普通住宅市場呈現(xiàn)出“先抑后揚”的態(tài)勢，在經歷了低迷的一季度后，二季度市場在供應及成交量方面均有小幅反彈。二季度，一手普通住宅市場新增供應為59.3萬平方米，環(huán)比上升18%，但同比仍下降12%。在調控政策嚴控投機行為的前提下，新房需求開始釋放，市場回暖趨勢明顯: 一手普通住宅市場成交面積50.8萬平方米，環(huán)比上升23%，不過同比仍下降35%。
二手房市場方面，二季度，北京二手住宅成交量開始走出低谷，出現(xiàn)上揚的趨勢。“在2017年的調控實施超過一年時間后，新一輪的市場供需平衡已逐漸形成，部分剛需剛改的購房需求開始釋放。”李想表示。
北京市住建委最新數(shù)據(jù)顯示，至2018年上半年，北京網簽商品住宅成交套數(shù) 73739套，合計簽約面積635.65萬平方米，同比分別下降2.7%、8.0%。
就此，報告預計，下半年北京住宅市場預計將延續(xù)上半年的市場態(tài)勢，整體價格上將趨于穩(wěn)定，成交量穩(wěn)中有升。市場將會迎來大批量的共有產權住房以及限價房入市，前者總價較低，可以滿足中端夾心層的購房需求，后者價格透明，主要針對中高端剛需及首改客群。綜合來看，這兩類住房對于樓市健康平穩(wěn)發(fā)展將起到積極作用。
住房租賃市場政策風起
2018年上半年，住房租賃市場金融政策層面可謂利好頻出，住房租賃市場資產證券化也隨之進入快車道。
2018年6月1日，中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》，險資獲準進入長租公寓市場。這是繼4月25日中國證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)文支持住房租賃資產證券化后，不到40天內國家級金融監(jiān)管機構再出重磅，支持住房租賃市場發(fā)展。
受政策利好影響，2018年上半年，高端公寓需求量和平均房價均有所提升，入住率則顯著增長。一方面服務式公寓項目采用更加靈活的租期策略吸引短租客戶；另一方面，部分高端公寓通過升級配套設施來吸引更多以家庭為單位的租客。
第一太平戴維斯研究部最新統(tǒng)計顯示，北京市服務式公寓整體入住率環(huán)比上升2.4個百分點至91.3%，租金環(huán)比小幅上漲2.3%至人民幣每平方米每月238.68元，同比上漲8.6%。高端公寓方面，平均租金環(huán)比上升2.2%至人民幣每平方米每月168.0元，同比上漲7.2%。高端別墅的平均租金環(huán)比微幅上漲1.0%至人民幣每平方米每月124.7元，同比上漲3.7%。
與此同時，長租項目運營主體頻繁發(fā)行住房租賃相關的資產證券化產品，借此拓展融資渠道，獲取金融機構支持。
據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，2018年上半年共有9家企業(yè)發(fā)行了相關產品，包括鏈接自如、碧桂園、越秀集團、綠城集團、景瑞控股、陽光城、萬科、蛋殼公寓和葛洲壩。其中2018年5月24日，碧桂園租賃住房REITs首期17.17億元成功發(fā)行，發(fā)行利率 5.75%。
“長租公寓結合資產證券化，通過REITs等金融創(chuàng)新完善融資和退出方式，不斷優(yōu)化長租公寓運營商的融資成本，以實現(xiàn)推動租賃市場的規(guī)模化發(fā)展。”李想表示。
而隨著國家級金融監(jiān)管機構對住房租賃資產證券化及融資渠道大開綠燈，可以預見，未來住房租賃專項融資將會逐步增多，且融資模式將更趨多元化。
在政策紅利、金融保障和多主體參與的背景下，長租公寓將進入租賃住房資產證券化的新發(fā)展階段，未來上升空間十分巨大。
