導讀
“政府主導，國企優先”是目前各熱點城市推行住房租賃模式的主要路徑。
克而瑞研究機構針對租賃用地做了一項統計。統計發現，未來3-5年間，包括北京、上海、深圳、廣州以及杭州等熱點城市將有3成以上為租賃用地。這意味著，租賃住宅市場將是未來房地產市場不可回避的“風口”。
在“租購并舉”住房制度倡導下，機構主體紛紛搶灘長租公寓市場。機構主體主要包括品牌運營商、中介系、酒店系、房企以及“國家隊”。“國家隊”指的是以政府為背景開展的住房租賃企業。在政府推動下，各熱點城市正陸續推出試點模式。
21世紀經濟報道統計發現，包括北京、上海、深圳、成都等均在密集推出國有住房租賃公司。1月2日，成都市城鄉房產管理局消息稱，成都市國有租賃房源已上市，首批推出2200余套房源，房源基本位于主城區，從一居到四居都有，月租金470元起租。
成都試點模式
成都是全國首批開展住房租賃試點城市之一。目前已組建了4家國有住房租賃公司，正全面開展國有存量住房清理，盤活國有存量房源。
2017年7月，住房和城鄉建設部會同國家發改委、公安部、財政部、國土資源部等九部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。通知要求，人口凈流入的大中城市要充分發揮國有企業的引領和帶動作用，支持相關國有企業轉型為住房租賃企業。與此同時，住建部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點城市。通知明確，要形成一批可復制、可推廣的試點成果，向全國進行推廣。2017年年底，成都提出組建國有租房租賃公司的《方案》。
《方案》提出，到2017年年底，成都將組建或改建3至4家國有住房租賃公司，啟動一批租賃住房建設、完善住房租賃交易服務平臺，開展住房租賃市場專項檢查，建立住房租賃信用管理體系和服務體系；到2020年，基本形成供應主體多元、管理服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場。成都將逐步將現有政府投資和管理的公共租賃住房和國有住房租賃企業建設和運營的租賃住房、人才公寓，交由住房租賃企業管理，支持企業向機構化、規模化方向發展，力爭到2020年，培育和發展機構化、規模化租賃企業不低于50家。
1月2日，成都首批2200套房源上市，月租金470元起。
安居客首席分析師張波認為，成都的試點模式可以起到穩定租金價格的示范性作用。58集團租賃藍皮書數據顯示，2017年全國年度人均月租金為791元/月，同比上漲16.7%，而成都2017年人均月租金同比漲幅為18%，已經超過全國的平均漲幅。月租金470元起租已明顯低于市場租金水平，雖然供應量小，不足以對整體租賃市場價格形成沖擊，但對于穩定成都整體的租金價格有著一定示范性作用。
另外，張波認為，成都模式還可以緩解租賃房源需求增加的壓力。據58集團租賃藍皮書數據顯示，2017年全國APP端年度日均租房需求較2016年增長57%，其中以成都為代表的新一線12城的租房需求量占全國需求量的20%，與2016年相比上漲43%，漲幅超過一線城市。雖然首批僅有2200套上市，但后續的供應量會進一步增加，整體市場租賃房源量的增長可以有效緩解租賃需求增長。
戴德梁行成都公司住宅部董事謝普丞認為，由政府推動的租賃住房相對市場化和商業化的模式來說，它的發展速度相對較快，同時多以滿足保障性需求為主。其次，相對企業來說，政府行為的租賃住房對利潤的追求相對較弱，其最終的目的是促進整個租賃住房的市場化和商業化發展。另一方面，政府背景的租賃住房行為也是在這個新興的市場中試錯并摸索經驗，為未來的政府規劃和企業發展提供一些經驗。
共同唱戲還是國企優先？
在國家大力推舉租購并舉住房制度之下，租賃市場正迎來前所未有“世紀風口”，“政策紅利”也前所未有。
1月3日下午，易居企業集團CEO丁祖昱表示，目前租賃住房最大的主體是個人，統計結果是個人房東占到97.5%；其余則是各種各樣的機構運營商。比如，中介系、酒店系、房企、國家隊等。也就是說，機構運營商的發展空間仍然很大。
在機構運營商中，政府推動下的“國家隊”在2017年陸續入場。21世紀經濟報道記者注意到，在現有試點城市中，除了成都模式以外，其他城市也表現多樣化。比如，有城市推廣模式為“政府搭臺，共同唱戲”。例如杭州住保房管局聯合阿里巴巴研發全國首個智能租賃平臺，泊寓、群島等16家租賃企業入駐。平臺充分利用阿里巴巴技術體系，提升了交易的便捷和安全性，透明化管理也將督促租賃企業不斷提升服務管理水平；也有城市選擇“聯合房企，共同發展”。比如，武漢市房管局在2017年已明確第一批26家企業、3個項目入圍住房租賃試點，除市屬的6家國有企業平臺公司外，萬科、碧桂園、保利、龍湖、卓爾等一批大型全國性房企也積極參與其中，其余包括混合所有制和民營企業。
“政府主導，國企優先”則是目前各熱點城市來取的主要方式。這在非試點的上海表現尤為明顯，2017年共計出讓了21幅地塊，全部為國企競得。21幅土地分別位于各大產業園區和市中心優質地段，待全部建成之后，新增租賃住房最低將達到16602套并解決近5萬人的住房需求。
據丁祖昱統計，在“國家隊”中目前排在第一位的是上海地產。上海地產目前約有71萬平方米的租賃住宅用地儲備；排在第二位是上海張江，約有25萬平方米租賃住宅用地儲備；排在第三位是上海莘莊工業區，約有17萬平方米租賃住宅用地儲備。
張波認為，政府試點幾類模式并無優劣之分，更是深層次體現了十九大對于租賃住房的政策指導，即“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”他認為，國企和民企最大的不同點在于“政府意志的體現性”，國企更能按照符合政府的意志的方式落實租賃政策和管理和開發租賃房源，而民企由于自身盈利性目標和趨利性考慮會更側重于企業自身發展。
“相較于民企，國企做租賃業務更有優勢。比如，國企和地方政府的溝通成本少，能夠快捷地落實租賃政策，比如租售同權的概念。另外，國企有較好的土地和融資資源，更容易做大租賃業務。”易居研究院研究總監嚴躍進認為。
不過，張波認為，國企并不適合充當租賃住房的主體，而應更好地起到帶頭作用和發揮示范性作用，一方面充分發揮政策性功能性平臺作用，主動承擔政府加快發展住房租賃市場重任；另一方面做好租賃房源的管理管控，提供良好的住房租賃交易服務、平臺服務。
