房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅(簡稱房土兩稅)是地稅機(jī)關(guān)征收的兩個基礎(chǔ)性稅種。其中，房產(chǎn)稅是以營業(yè)性房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或出租房屋的租金收入征收的一種財產(chǎn)稅；城鎮(zhèn)土地使用稅是對擁有營業(yè)性土地使用權(quán)或營業(yè)性房屋的土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種財產(chǎn)稅。
納稅人在擁有房產(chǎn)和城鎮(zhèn)土地使用權(quán)期間，按年計征，分期繳納。我市規(guī)定，企業(yè)按房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅和土地使用稅的，按季申報。下月是房土兩稅按季申報期，本期稅務(wù)專版整理了部分熱點問題，幫助廣大納稅人更好地理解房土兩稅相關(guān)政策。
繳納土地使用稅
起始時間要弄清
近期，江寧地稅工作人員在輔導(dǎo)某電力科技有限公司進(jìn)行城鎮(zhèn)土地使用稅納稅自查時發(fā)現(xiàn)，其國有土地出讓合同上約定的土地交付時間為2015年9月，但企業(yè)因種種原因2016年6月才辦理好土地使用證，財務(wù)人員誤以為只有等到辦好了證，才需要繳納土地使用稅。
為了幫助財務(wù)人員弄清楚城鎮(zhèn)土地使用稅的準(zhǔn)確納稅義務(wù)發(fā)生時間，減少企業(yè)的涉稅風(fēng)險，稅務(wù)人員向其詳細(xì)解讀了相關(guān)政策：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕186號)的規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。因此，城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間不以是否辦理、何時辦理土地使用證為依據(jù)，而是根據(jù)國有土地出讓合同中的具體條款約定。因此，該電力科技有限公司應(yīng)從2015年10月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而不是從2016年7月起繳納。
此外，對城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時間如何確定，稅務(wù)人員也對企業(yè)財務(wù)人員進(jìn)行了輔導(dǎo)與提醒：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅〔2008〕152號)的規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。
地下停車場應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅
秦淮區(qū)一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，2016年自建自用了一處帶地下停車場的樓宇。因為地下停車場既不是房屋，也沒有單獨的產(chǎn)權(quán)證，財務(wù)經(jīng)理高先生對其投入使用后是否需要繳納房產(chǎn)稅產(chǎn)生了困惑。
秦淮區(qū)地稅局工作人員向高先生解釋：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》(財稅〔2005〕181號)第一條的規(guī)定，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。顯然，地下停車場是具備房屋功能的，因此是需要繳納房產(chǎn)稅的。該文件的第二條第三款更是明確指出：對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。因此，該地下停車場的原值應(yīng)當(dāng)計入地上房屋的原值，視為一個整體一并繳納房產(chǎn)稅。
不征房產(chǎn)稅的“臨時性建筑物”需符合條件
南京某房地產(chǎn)開發(fā)公司的售樓處臨時占用了公司四期項目用地，四期項目開工時該售樓處將被拆除。企業(yè)會計不知道該售樓處能否作為臨時性建筑，不計入固定資產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。
對此，稅務(wù)人員解釋，根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(財稅地字〔1986〕8號)第二十一條的規(guī)定，凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。同時根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第三條的規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。
根據(jù)上述規(guī)定，不征房產(chǎn)稅的“臨時性建筑物”必須同時滿足兩個條件：其一必須是為基建工地服務(wù)，其二必須處于施工期間。而該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部雖然今后要拆除，但并不是為基建工地服務(wù)，而是為售樓服務(wù)，因此不滿足不征稅的條件。所以該公司應(yīng)從售樓處使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。與此同時，臨時售樓處啟用后就需要繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)原值還應(yīng)包含地價。
自建商品房轉(zhuǎn)出租經(jīng)營需繳納房產(chǎn)稅
南京一家小型地產(chǎn)開發(fā)公司看準(zhǔn)出租房市場的廣闊前景，想要逐步轉(zhuǎn)型經(jīng)營房屋租賃。于是公司調(diào)整了發(fā)展戰(zhàn)略，把公司建造的商品房辦理產(chǎn)權(quán)證到公司名下，轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營。但是，公司的唐會計在是否需要繳納房產(chǎn)稅上犯了難，這事關(guān)下一年的公司財務(wù)預(yù)算，唐會計便向稅務(wù)人員求助。
聽了唐會計的情況，稅務(wù)人員指出，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)的規(guī)定，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將本企業(yè)建造的商品房辦理產(chǎn)權(quán)證到企業(yè)名下，如果仍然用于銷售，則不征房產(chǎn)稅；如果用于自用(包括抵押)、出租或者出借就要自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅。
