作為與人們生活息息相關的產業(yè)，房地產的走勢受到各界的關注。近期，iiMedia Research(艾媒咨詢)發(fā)布了《2020年10-11月中國房地產行業(yè)月度運行及年終盤點數據監(jiān)測報告》，圍繞2020年10-11月中國房地產行業(yè)發(fā)展環(huán)境，核心數據、相關輿情數據監(jiān)測等方面進行分析并做出了發(fā)展總結，在此基礎上又對2020年房地產行業(yè)做了年終盤點，為2021年度房地產的發(fā)展提供了借鑒思路。
房地產融資環(huán)境持續(xù)收緊，東部沿海發(fā)達地區(qū)關注度居高
2020年國家及地方密集出臺政策強調“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。2021年房地產市場大概率將延續(xù)“房住不炒”的定位，而且房地產調控的“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的主要目標預計也不會出現(xiàn)大的變動，此外在這種大趨勢下，短期內限購、限貸、限售等調控政策也很難出現(xiàn)明顯放松。
2020年1-11月，全國房地產開發(fā)投資129492億元，同比增長6.8%，增速比1-10月份加快0.5個百分點。其中，住宅投資95837億元，增長7.4%，增速提高0.4個百分點。其中，東部地區(qū)房地產開發(fā)投資68488億元，同比增長7.4%;中部地區(qū)投資26012億元，增長3.6%;西部地區(qū)投資29746億元，增長8.3%;東北地區(qū)投資5245億元，增長6.2%。
房屋竣工面積方面，1-11月份，房屋竣工面積59173萬平方米，下降7.3%，降幅相比1-10月收窄1.9個百分點。其中，商品住宅竣工面積42655萬平方米，下降5.8%，商業(yè)營業(yè)用房竣工面積5774萬平方米，大幅下降22.8%。
艾媒咨詢分析師認為，受累于資金收緊、精裝修占比提升帶來的施工周期延長以及疫情的影響，2020年房企施工節(jié)奏放緩，導致竣工面積增速不及預期。不過在交房周期剛性合同約束下，預計2021年竣工迎來回升。
此外，艾媒商情輿情數據監(jiān)測系統(tǒng)顯示，2020年10-11月期間，“房地產”的網絡關注群體主要分布在廣東(21.66%)、浙江(8.42%)、北京(7.06%)、江蘇(6.57%)等東部沿海地區(qū)，東西部之間差異明顯。艾媒咨詢分析師認為，東部地區(qū)網民更關注房地產，這與東部地區(qū)經濟發(fā)展快、居民購買力較強有關。
多城市陸續(xù)收緊政策，深圳和三亞租金大幅下滑
2020年11月，深圳、北京和上海三大城市二手房的平均價格位于前三名，其中深圳二手房均價位居首位，約7.39萬元/平方米。一線城市均價均呈現(xiàn)上漲，深圳環(huán)比漲幅達到1.65%。可以看出，與上個月相比，二手房掛牌房源市場價受市場的影響，呈現(xiàn)微跌態(tài)勢，但整體平穩(wěn)。
租金方面，2020年11月，中國租賃市場活躍度仍不高，與去年同期相比，深圳和三亞出現(xiàn)大幅下滑。一線城市中北京、深圳和廣州均出現(xiàn)下跌，二、三線城市中，三亞、蘇州、大連等城市均下跌。
艾媒咨詢分析師認為，正常年份里，年底一般為租賃市場淡季，租金通常呈下行趨勢，第二年春節(jié)后迎來第一個旺季，7月前后迎來第二個旺季，租金會在此期間上漲，并將全年租金拉升到超過上年水平。但在疫情影響下，2020年租金在年初淡季下跌的基礎上未能反彈，疫情緩解，市場復蘇后租金的回升力度也很小，最終全年租金較去年下跌。
而在商鋪房價TOP10城市中，數據顯示，2020年11月深圳、上海和廣州三大城市商鋪的平均價格位于前三名，其中深圳商鋪均價位居首位，為9.86萬元/平方米。一線城市中除廣州商鋪均價下跌5.0%以外，北京、深圳和上海的商鋪均價都出現(xiàn)上漲，上海商鋪均價上漲6.5%。二、三線城市中，珠海商鋪均價漲幅高達12.0%。由此可見，多數一線城市商鋪均價依然堅挺，但是部分城市受疫情影響，加上電商對實體的沖擊，城市實體店鋪空置率在提高，導致商鋪均價下跌。
綜上可以看出，2020年，多個城市陸續(xù)發(fā)布樓市調控收緊政策，同時房地產金融監(jiān)管趨嚴、“三道紅線”新規(guī)試點實施，房企資金壓力加大，拿地熱情有所回落，土地市場逐漸回歸理性。
年輕化、高品質成2020年度關鍵詞，2021年房地產投資有望小幅加快
盡管2020年房地產行業(yè)有所收緊，但預計2021年土地市場整體熱度將保持平穩(wěn)，不過隨著熱點城市加大住宅用地供應，優(yōu)質地塊仍有放量空間。2020年11月，房地產投資的累計增速和當月增速分別為6.8%和10.9%，分別較10月提升0.5、下降1.8個百分點。艾媒咨詢分析師認為，一般土地成交領先房地產投資9-12個月，所以2020年土地成交面積平穩(wěn)增長決定2021年房地產投資有望小幅加快。
而且，值得注意的是，中國購房者年齡呈現(xiàn)年輕化趨勢。艾媒咨詢數據顯示，2020年中國30個重點城市購房群體中30歲以下客戶占比達到26.35%，較2017年增加了12.09個百分點。其中，北京和深圳購房者年齡中位數分別為35歲和33歲。由此可以看出 ，90后青年群體在住房消費中的比例不斷提升，但80后群體依然是購房的主力。這部分群體主要因為婚配、買房保值等觀念而買房。
此外，高品質也成了2020年度關鍵詞之一。艾媒咨詢數據顯示，2020年中國購買三居及以上產品的客群占比為32.04%，比2018年增長了3.67%。其中新一線城市購買三居及以上產品客群占比為40.52%，高于一線城市。艾媒咨詢分析師認為，伴隨消費升級而來的是居住升級，購房者在選購房子時偏好居住空間更大的房源，而居住空間的改善與居住品質的提升也有一定關系。
文章來源：艾媒報告中心
