2015年房地產業首次出現房屋新開工面積、房屋竣工面積、土地購置面積、土地成交價款四個典型指標同時負增長,二三線城市樓市低迷狀況仍在延續。《經濟參考報》記者從多省市調研發現,樓市低迷給我國中西部多個省會城市、地級市、縣級市的地方財政帶來沉重打擊。受房地產稅收顯著下降拖累,多地稅收出現負增長態勢,不少地方的土地出讓收入甚至不足往年一成,嚴重影響地方財力。
國家統計局最新數據顯示,1至9月,房屋新開工面積下降12.6%,房屋竣工面積下降9.8%,房地產開發企業土地購置面積下降33.8%,土地成交價款下降27.5%。住建部政策研究中心主任秦虹表示,作為房地產市場前端的四個典型指標同時出現負增長,這是歷史上從來沒有過的。而出現這種現狀的主要原因便是樓市高企的庫存。
山西東部一個煤炭資源縣在2010年之前,當地房企拿地多,開工多,樓盤銷售好,但今年當地市場供應出現過剩。當地一位出租司機告訴記者,很多高層小區晚上亮燈不到三分之一,甚至只有三五戶。2010年左右房價最高時每平方米賣到了六千多元,現在無論每平方米賣四千還是五千,都沒人出手購買。這個縣城的情況只是中國諸多市縣的一個縮影。
樓市不景氣,對地方財政最直接的影響就是地方國有土地出讓收入的急劇減少。財政部12日公布的數據顯示,2015年前10月國有土地使用權出讓收入同比下降32.2%。而2014年和2013年這部分收入分別增長3.1%和45%。
毋庸置疑,土地出讓金是我國地方財政的重要支柱。穆迪投資者服務有限公司副總裁諸蜀寧告訴記者:“中國地方政府的財政和債務指標正在面臨經濟增速放緩導致土地使用權出讓收入下滑的壓力。土地使用權出讓收入占2014年地方政府收入的近四分之一,是地方基礎設施投資一項重要的資金來源。”
公開數據顯示,2014年土地使用權出讓收入占到地方財政收入的23.8%;2013年全國土地出讓收入4.2萬億元,相當于同期地方財政收入的35.5%;2011年,昆明、溫州、大連、沈陽等城市土地出讓成交價款更是高于當地財政一般預算收入。
記者采訪獲悉,位于中國中部地區的一個三線城市,土地出讓收入最高時占到總財政收入的60%以上。有關負責人在接受采訪時表示,近兩年隨著樓市的下挫,地方在積極轉型。“但坦白說,新產業的發展不能一蹴而就,現階段土地出讓金占比仍高達50%。”
西南某省一位地級市的財政系統人士告訴記者:“我們城市前幾年差不多一年有十來個億的土地出讓收入,今年只有一個億,少了將近90%。省會等大城市土地出讓收入縮水更嚴重,往年土地出讓金200億左右,今年可能就十來個億。”
“樓市不好的時候,工業用地更不值錢。由此可能帶來的問題是,工業用地出讓收入甚至低于征地拆遷的成本。”該人士稱:“這種情況比較多,因為一個地方不發展工業就沒有稅收來源,要發展工業的話,過兩三年有稅收了財政會好一點。因此即便工業用地收入低于征地拆遷成本,地方政府也得賣地。”
該人士告訴記者,只有完成征地拆遷的土地,地方政府才能拍賣,很多地方的土地收儲是通過向銀行貸款進行的,收儲之后靠未來土地價格的上升歸還銀行貸款。“現在價格上不去了,土地拍不出去,出讓金沒有了,還款的來源就斷了。地方政府財政可能會出現危機。”
事實上,樓市低迷給地方財政帶來的壓力不僅體現在土地出讓收入的下滑,還導致房地產相關稅收的驟降。
諸蜀寧稱:“房地產市場疲弱也令地方政府從房地產業獲得的稅收減少。該行業的稅收收入占2014年地方政府稅收總收入的40%。”
以湖北省為例,宜昌、孝感、黃石、黃岡、咸寧、隨州等地房地產市場仍然低迷。三四線城市住房庫存消化壓力偏大,導致地方財政收入增幅放緩。全省103個縣市區中,高達1/6的地方稅收負增長,還有35個地方稅收增幅低于10%,共計52個縣市區稅收出現低增長或負增長。
此外,雖然房地產業仍是稅收的支柱產業,但房地產業稅收增幅較同期回落了18.7個百分點,由以前的第一大稅收增收行業回落至第六位。房地產稅收貢獻度由上一年的22%下降至今年的6%。房企所得稅下降6.2%,減收6億元。與房地產相關的土地類稅收僅增長1%,增幅比上半年回落1.2個百分點。全省有6個市州土地類稅收仍然負增長,這直接導致部分市州稅收的負增長。
