近年來(lái)，隨著地產(chǎn)業(yè)告別快速擴(kuò)張期，進(jìn)入存量地產(chǎn)和“租售并舉”時(shí)代，以萬(wàn)科、恒大、招商蛇口、金地、佳兆業(yè)、京基、星河、鴻榮源等為代表的深圳房企積極開(kāi)拓非住宅業(yè)務(wù)，有的與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)，比如租賃、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，有的則直接跨界，涉足金融資本、文教體旅、科技產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域，開(kāi)始“去地產(chǎn)化”操作。
近日，萬(wàn)科“萬(wàn)村計(jì)劃”取消部分深圳農(nóng)民房房源的消息，證實(shí)了萬(wàn)科高管在年度股東大會(huì)上所言的多元化業(yè)務(wù)回報(bào)不盡如人意的說(shuō)法，說(shuō)明深圳房企在從傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)向物業(yè)自持和跨界發(fā)展時(shí)并非一帆風(fēng)順，還有很長(zhǎng)的路要走。
近年來(lái)深圳房企在多元化業(yè)務(wù)拓展中具體有哪些探索案例？有哪些最新進(jìn)展？遇到哪些障礙？未來(lái)將會(huì)有何動(dòng)向？近日，南方日?qǐng)?bào)記者深入采訪了多家深圳房企，剖析深圳房企的多元探索。
雷生是深圳一家中型房企地產(chǎn)投資部經(jīng)理，持續(xù)的周末加班和嚴(yán)苛的業(yè)績(jī)考核造成的壓力，讓他萌生跳槽的想法。
近年來(lái)，為了順應(yīng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策與樓市轉(zhuǎn)型趨勢(shì)，深圳房企積極謀求多樣化經(jīng)營(yíng)，從傳統(tǒng)拿地建房產(chǎn)銷(xiāo)模式向金融滲透模式轉(zhuǎn)型，也加重了像雷生這類(lèi)地產(chǎn)投資從業(yè)人員的焦慮感。
近年來(lái)，深圳房企越來(lái)越熱衷收購(gòu)各類(lèi)金融牌照公司，建立金融集團(tuán)，參股控股銀行、證券、保險(xiǎn)、信托、基金，成立產(chǎn)業(yè)基金、并購(gòu)基金，實(shí)現(xiàn)金融多元化布局；與此同時(shí)，地產(chǎn)的證券化程度也越來(lái)越高，深圳房企借助ABS、MBS、CMBS、REITs、類(lèi)REITs、私募基金等金融工具，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)，以提高資產(chǎn)流動(dòng)性。
在前一段時(shí)間互聯(lián)網(wǎng)金融浪潮退潮之后，參與弄潮的深圳房企經(jīng)歷了什么？又收獲了什么？
投資并購(gòu)活躍 進(jìn)行多元化探索
“寶萬(wàn)”之爭(zhēng)早已塵埃落定多年，主角寶能系的清晰投資版圖依然沒(méi)有浮出水面，但寶能以投資并購(gòu)擴(kuò)大商業(yè)版圖的做法，已成為深圳房企“去地產(chǎn)化”、多元化探索的典型案例。
據(jù)此前媒體報(bào)道，寶能先后舉牌或參股過(guò)近十家上市公司，其中，寶能系核心企業(yè)為深圳市寶能投資集團(tuán)有限公司。寶能內(nèi)部人士向記者介紹，寶能現(xiàn)在提出了“制造寶能、科技寶能、民生寶能”的發(fā)展戰(zhàn)略，投資入股多家企業(yè)，其中制造領(lǐng)域的企業(yè)矩陣，就包含觀致汽車(chē)、南玻集團(tuán)、中炬高新、韶能集團(tuán)等。
而“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”的另一個(gè)主角萬(wàn)科，近年在資本市場(chǎng)通過(guò)收并購(gòu)來(lái)擴(kuò)大版圖，比如控股印力集團(tuán)，打造商業(yè)地產(chǎn)旗艦；私有化普洛斯公司，打造商業(yè)物流航母。長(zhǎng)期股權(quán)投資方面，萬(wàn)科2018年投資金額為1295.3億元，較前一年投資額同比增加了59.4%。
作為總部在深圳的另一家世界500強(qiáng)房企恒大集團(tuán)，也在大力投資、拓展文旅、大健康、新能源汽車(chē)等多領(lǐng)域業(yè)務(wù)。根據(jù)天眼查不完全統(tǒng)計(jì)，恒大2017-2018年公開(kāi)投資事件中，包含定向增發(fā)、戰(zhàn)略融資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等，其中以戰(zhàn)略融資最多，有投資廣匯集團(tuán)、墨希科技、銀雁科技、永和智控、國(guó)電微網(wǎng)等，而未公開(kāi)投資事件難以統(tǒng)計(jì)。
一些此前低調(diào)的房企也不斷謀劃金融投資。比如，以舊改聞名但保持低調(diào)的佳兆業(yè)，記者梳理發(fā)現(xiàn)，其目前控股的上市公司有佳兆業(yè)集團(tuán)、佳兆業(yè)健康、佳兆業(yè)物業(yè)、南太地產(chǎn)、佳云科技，參股的上市公司有振興生化等。而另一家保持低調(diào)的深圳房企鴻榮源也是多方布局，據(jù)時(shí)代周報(bào)此前披露，鴻榮源旗下有創(chuàng)業(yè)投資、小額貸款等領(lǐng)域公司，其還入股了申銀萬(wàn)國(guó)證券；鴻榮源旗下公司柏霖資產(chǎn)，控股利安人壽和新光海航人壽，并向華興銀行入股7.9億股。
以互聯(lián)網(wǎng)金融為支點(diǎn)撬動(dòng)金融資本
房企在多方金融布局時(shí)，在早期曾出現(xiàn)聚焦互金領(lǐng)域的現(xiàn)象。據(jù)公開(kāi)信息初步統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)，萬(wàn)科、恒大、寶能、金地、佳兆業(yè)、彩生活等深圳房地產(chǎn)企業(yè)曾涉足或布局互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域。
比如萬(wàn)科，此前其曾入股鵬金所和徽商銀行；而恒大在互金、小貸等板塊都有動(dòng)作，成立恒大金服等品牌；寶能則以廣金所為其互聯(lián)網(wǎng)金融板塊核心平臺(tái)。
據(jù)金地集團(tuán)相關(guān)人士向記者介紹，金地旗下穩(wěn)盈財(cái)富（北京）科技有限公司運(yùn)營(yíng)了互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)家家盈。另外，2014年金地還成立深圳市金誠(chéng)信小額貸款有限公司。而佳兆業(yè)集團(tuán)則成立了佳兆業(yè)金服，此外，佳兆業(yè)已擁有股權(quán)私募基金、證券私募基金以及小額貸款、商業(yè)保理、財(cái)富管理等業(yè)務(wù)。
上市房企皇庭國(guó)際則控股了同心基金，同心基金旗下的公司擁有深圳首張小額再貸款牌照，皇庭國(guó)際整合利用同心基金在基金管理、小額再貸款、P2P、創(chuàng)業(yè)投資等方面的資源，加速推進(jìn)公司在金融領(lǐng)域的布局。
房企對(duì)于金融化的態(tài)度也在不斷調(diào)整。2016年前后，萬(wàn)科一名高管一度公開(kāi)提出，金融化、重運(yùn)營(yíng)是萬(wàn)科的長(zhǎng)期發(fā)展思路。而到了2018年2月之后，萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝又強(qiáng)調(diào)：“萬(wàn)科是不會(huì)直接去做金融的，金融化的邏輯和思維會(huì)伴隨萬(wàn)科成長(zhǎng)。”
借助金融工具挖掘存量地產(chǎn)價(jià)值
雖然互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域房企熱情有所消退，但是如何借助金融工具，挖掘存量地產(chǎn)價(jià)值，依然是深圳房企目前探索的重點(diǎn)。
以金地集團(tuán)為例，其從2006年開(kāi)始探索金融業(yè)務(wù)，是國(guó)內(nèi)最早涉足該領(lǐng)域的房地產(chǎn)企業(yè)之一。金地集團(tuán)相關(guān)人士介紹，穩(wěn)盛投資是其旗下房地產(chǎn)私募基金管理公司，2008年該公司與瑞士銀行發(fā)起中國(guó)第一只標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)美元基金，目前累計(jì)管理1只美元基金和20多只人民幣基金，累計(jì)管理規(guī)模折合人民幣約341億元，在北京、上海、深圳、武漢均設(shè)有分支機(jī)構(gòu)。
而星河控股則在金融領(lǐng)域布局得更為多元。記者了解到，星河控股其不僅成立了金融集團(tuán)，在股權(quán)投資、債權(quán)、基金、保險(xiǎn)和銀行等領(lǐng)域都有涉足。權(quán)益投資方面，星河控股先后投資了117家企業(yè)，其中26家登陸主板、中小板以及創(chuàng)業(yè)板，14家在新三板掛牌，總投資金額超過(guò)78億元人民幣，多家企業(yè)通過(guò)IPO、并購(gòu)轉(zhuǎn)讓等方式實(shí)現(xiàn)了增值退出，累計(jì)分紅超10億元；債權(quán)方面，星河控股成立了小額貸款、融資租賃、商業(yè)保理公司；基金方面，星河產(chǎn)業(yè)金融聯(lián)合其他企業(yè)設(shè)立了張江星河基金、紅土星河創(chuàng)投基金、星河量子軍民融合產(chǎn)業(yè)投資基金；此外，星河在保險(xiǎn)、銀行方面也有涉足。
“近年來(lái)，深圳房地產(chǎn)金融屬性確實(shí)越來(lái)越突出，因?yàn)榉科笠庾R(shí)到，金融資本運(yùn)作才是其效益最大化的方式。”廣東省房地產(chǎn)研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，雖然一度受到互聯(lián)網(wǎng)金融退潮影響，但深圳房企在金融領(lǐng)域依然多元探索，做出這種探索主要是由于房企融資渠道單一以及受金融調(diào)控政策的影響，另一個(gè)原因是地產(chǎn)商希望將金融資本和房地產(chǎn)資本結(jié)合，獲取資本收益與稀缺地塊、物業(yè)收益。
李宇嘉還認(rèn)為，地產(chǎn)商關(guān)注地產(chǎn)金融創(chuàng)新，也與深圳金融創(chuàng)新活躍程度有關(guān)。因?yàn)樯钲诘亩鄬哟钨Y本市場(chǎng)是國(guó)內(nèi)其他城市不可比擬的。深圳除了中小板、創(chuàng)業(yè)板，還有股權(quán)基金、房地產(chǎn)基金等，“深圳很多民間資本希望把資金交給私募股權(quán)基金去運(yùn)作投資稀缺物業(yè)，為開(kāi)發(fā)商做更多投資提供了條件。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，目前的壓力是金融監(jiān)管力量加強(qiáng)，獲得金融牌照和尋找融資渠道越來(lái)越難了。”
