中弘股份日前發(fā)布公告稱，擬出售全資子公司海南如意島旅游度假投資有限公司100%股權(quán)。對(duì)于出售原因，中弘股份表示，由于資金緊張，在建地產(chǎn)項(xiàng)目基本處于停工狀態(tài)；本次資產(chǎn)出售有利于公司盤活存量資產(chǎn)，減少負(fù)債81.92億元，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，增加公司流動(dòng)資金。
中弘股份的遭遇只是今年以來中小房企普遍面臨資金壓力的一個(gè)縮影。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1~6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金79287億元，增速比1~5月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；國內(nèi)貸款12292億元，下降7.9%；利用外資28億元，下降73.1%。此外，天房集團(tuán)、五洲國際等近期相繼爆出債務(wù)危機(jī)，另有多家中小房企先后陷入發(fā)債“中止潮”。
針對(duì)中小房企面臨的資金鏈問題，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕分析表示，在去杠桿的大環(huán)境下，中小房企融資層面的確面臨諸多壓力。后續(xù)來看，中小房企融資緊張的狀況或許還將進(jìn)一步加劇，建議這些房企加快銷售節(jié)奏，快速回籠資金。
中小房企債務(wù)危機(jī)頻發(fā)
今年以來，天房集團(tuán)、中弘股份、五洲國際等房企接連出現(xiàn)債務(wù)問題。5月初，中信信托在《中信·天房2號(hào)貸款集合資金信托計(jì)劃第二次臨時(shí)信息披露報(bào)告》中稱，天房集團(tuán)應(yīng)于5月18日向本信托計(jì)劃償還貸款本金2億元及相應(yīng)利息，可能發(fā)生無法如期償付貸款本息的違約風(fēng)險(xiǎn)。
7月9日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將五洲國際評(píng)級(jí)由Caa1下調(diào)至Ca，展望為負(fù)面。穆迪表示，五洲國際可能無法通過再融資償付3億美元的票據(jù)，預(yù)計(jì)該公司將觸發(fā)其他債務(wù)違約。此外，因五洲國際截至去年底的現(xiàn)金結(jié)余僅3.46億元人民幣，穆迪認(rèn)為該公司內(nèi)部無充足的現(xiàn)金償付債務(wù)。
截至7月16日，中弘股份及下屬控股子公司累計(jì)逾期債務(wù)本息合計(jì)43.19億元，全部為各類借款。為此，中弘集團(tuán)前不久對(duì)外稱，擬將所持有的中弘股份22.28億股股份全部轉(zhuǎn)讓給新疆佳龍。新疆佳龍則同意給中弘集團(tuán)提供一定的流動(dòng)性支持，幫助其化解目前的債務(wù)危機(jī)。隨后，中弘股份又表示擬將重點(diǎn)開發(fā)的海南如意島項(xiàng)目以14億元出售給佳兆業(yè)。
而隨著防風(fēng)險(xiǎn)和去杠桿政策的不斷深入，房企發(fā)債“中止”已成為普遍現(xiàn)象。較為典型的案例是，金融街控股50億元小公募公司債、合生創(chuàng)展31億元私募債、富力地產(chǎn)60億元私募債、花樣年50億元私募債等目前均呈現(xiàn)“中止”狀態(tài)。7月12日上交所披露的信息顯示，保利置業(yè)申請(qǐng)發(fā)行的15.14億元資產(chǎn)支持證券項(xiàng)目狀態(tài)變更為“終止”。
另外，來自海通證券的報(bào)告顯示，存續(xù)地產(chǎn)債中2018年需要償付的規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來的2019~2021年需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元；存續(xù)地產(chǎn)債在2018年進(jìn)入回售期的超過3800億元，2019年有可能接近3700億元。
加速現(xiàn)金回流成關(guān)鍵
除上述情形之外，國內(nèi)融資渠道也在進(jìn)一步收窄。早在去年年底，原銀監(jiān)會(huì)就已對(duì)外發(fā)布《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》，要求商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務(wù)應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)、股票市場等限制或禁止領(lǐng)域。今年1月，原銀監(jiān)會(huì)印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場亂象的通知》進(jìn)一步指出，2018年整治銀行業(yè)市場亂象工作重點(diǎn)，就包括整治違反房地產(chǎn)行業(yè)政策等銀行業(yè)行為。
標(biāo)普評(píng)級(jí)研究報(bào)告表示，中國對(duì)影子銀行的監(jiān)管遏制了房地產(chǎn)開發(fā)商的重要現(xiàn)金渠道，增加了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。鑒于未來兩年中國開發(fā)商將有創(chuàng)紀(jì)錄金額的債券到期，且中央政府正在推行去杠桿，預(yù)計(jì)行業(yè)環(huán)境將更趨艱難。開發(fā)商將更難以再融資，為擴(kuò)張獲取融資也將變得困難。
多種因素綜合影響下，不少房企將目光投向了海外。方正證券研究報(bào)告顯示，截至5月末，房企在海外市場的融資已達(dá)1847億元人民幣，較2017年同比上升126%，相當(dāng)于去年全年發(fā)行規(guī)模的73%。
海外債發(fā)行升溫的同時(shí)，融資成本也隨之水漲船高。海通證券公司首席分析師韓振國表示，2018年美元債息率已從年初的6.3%上漲到8.1%。與此同時(shí)，相關(guān)部門對(duì)海外融資的監(jiān)管也越來越嚴(yán)。今年5月，國家發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于完善市場約束機(jī)制嚴(yán)格防范外債風(fēng)險(xiǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的通知》，對(duì)海外債發(fā)行流程和審批制度進(jìn)行了規(guī)范。6月27日，國家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，限制房企外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營資金等。
在此背景下，中小房企如何擺脫融資難困境？克而瑞研究中心相關(guān)研究報(bào)告分析認(rèn)為，上半年，多家房企在資產(chǎn)證券化融資上有所收獲，且在國家鼓勵(lì)發(fā)展租賃的大環(huán)境下，住房租賃相關(guān)融資未來依舊會(huì)比較寬松。因此，資產(chǎn)證券化、租賃專項(xiàng)債券以及基金合作將是房企融資的突破口。另外，目前多項(xiàng)政策限制房企融資，而很多金融機(jī)構(gòu)持有充足資金、投資需求較大，房企和金融機(jī)構(gòu)合作成立基金共同拓展項(xiàng)目，不失為雙贏之舉。
另有業(yè)內(nèi)專家表示，在內(nèi)外部融資趨緊的情況下，加速現(xiàn)金回流才是中小房企解決資金鏈問題的當(dāng)務(wù)之急。在保證現(xiàn)金流量的前提下，適度降低對(duì)利潤的預(yù)期，也不失為一種辦法。
