今年7月，融創(chuàng)和新城控股相繼宣布進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，至此，國內(nèi)房企的TOP50中，已有20家開展長租公寓業(yè)務(wù)。除開發(fā)商之外，還有來自創(chuàng)業(yè)公司、中介、酒店行業(yè)等資金涌入該行業(yè)。
貝殼研究院發(fā)布的《2018年中國住房租賃白皮書》顯示，我國擁有13.7億人口，住房租賃人口約為1.68億，根據(jù)人口規(guī)模測算，目前租金GMV約為1.2萬億元。房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂指出，中國將真正進(jìn)入一個租賃的機(jī)構(gòu)化時代，至2020年，品牌公寓管理房源將達(dá)到1000萬套/間規(guī)模。
雖然行業(yè)前景可期，但市場參與者依然未能找到好的盈利模式。在自我造血功能不足的情況下，長租公寓正能靠外部輸血不斷融資。據(jù)統(tǒng)計，集中式和分散式長租公寓各自的TOP10品牌公寓目前融資總額已近150億元。
消費升級在房地產(chǎn)租賃領(lǐng)域的體現(xiàn)，是長租公寓的出現(xiàn)。
2010年左右，國內(nèi)最早一批長租公寓誕生，但直到2014年YOU＋獲得雷軍旗下的順為資本的A輪融資，長租公寓才逐漸受到資本市場的關(guān)注。數(shù)年過去，長租公寓市場風(fēng)景已輪轉(zhuǎn)一番。
2017年年中，一系列支持住房租賃的政策的出臺，鼓勵更多社會資本進(jìn)入長租公寓行業(yè)。當(dāng)前，按照公寓運(yùn)營商企業(yè)背景劃分，除了最早的創(chuàng)業(yè)系外，還包括房企系、中介系、酒店系以及國企系等參與者。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，目前我國租金GMV約為1.2萬億元。其中，全國四個一線城市中，上海的總租金規(guī)模達(dá)1355.1億元，北京的租金規(guī)模達(dá)1376.3億元，深圳的租金規(guī)模達(dá)683億元，廣州的租金規(guī)模達(dá)627.9億元。
貝殼研究院租賃行業(yè)首席分析師黃卉指出，未來7年，租賃業(yè)是我國房產(chǎn)市場中增長空間最大的市場，我國租賃市場將會實現(xiàn)3萬億規(guī)模的發(fā)展。
隨著房價上漲，二手房買賣交易呈波動下降趨勢，租賃交易呈波動上漲的趨勢，但個人租賃房源的供給比例持續(xù)下降，未來更多的租賃需求將只能通過機(jī)構(gòu)化的租賃房源滿足。
目前，國內(nèi)排名Top100的房地產(chǎn)開發(fā)商中，已有超過30家涉足長租公寓領(lǐng)域，進(jìn)軍長租公寓已成為房企拓展新的業(yè)務(wù)的一大趨勢。
但即使在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域摸爬滾打多年的房企，面對長租公寓的盈利問題，目前為止尚無企業(yè)給出清晰的盈利模式。
新城控股高級副總裁歐陽捷對此毫不諱言：“從目前來看，租賃住房看不到盈利模式。”
全靂稱：“如何真正突破盈利的瓶頸，是目前所有長租公寓都要面臨的最大難題。”在自我造血功能不足的情況下，長租公寓的存活依賴外部的不斷輸血——融資，尤其是在急于擴(kuò)張規(guī)模的起步和發(fā)展階段。
這也反映出一個現(xiàn)狀，“目前長租公寓領(lǐng)域還未出現(xiàn)壟斷性龍頭企業(yè)，所有市場參與者都在擴(kuò)大管理規(guī)模、搶占市場份額的競速賽跑階段。”蜂鳥屋創(chuàng)始合伙人段純海說。
蜂鳥屋統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，分散式品牌公寓TOP10（自如、優(yōu)客逸家、蛋殼公寓、青客公寓、愛上租、魔飛公寓等），總?cè)谫Y金融約為75.792億元；而集中式品牌公寓TOP10（魔方公寓、V領(lǐng)地、安歆公寓、灣流國際等）融資總額約為71.15億元。
一旦融資不暢，后果便是資金鏈斷裂，公司股權(quán)被收購。段純海說，參與者們急需解決因初期投資大、金融工具落后造成的資金端瓶頸。
目前長租公寓有保險資金、股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化、私募基金、銀行融資、保理等數(shù)種融資方式，但不管何種融資方式，對公寓運(yùn)營方本身的規(guī)模、租金現(xiàn)金流等方式均有不同要求。
深圳本土的長租公寓品牌商微家公寓創(chuàng)始人李樹德接受第一財經(jīng)采訪時表示：“社會資本的進(jìn)入，抬高了長租公寓的拿房成本。微家是沒有任何背景的民營企業(yè)，很難跟大資本爭。”
李樹德的觀點是，很多人把階段性融資成功當(dāng)做目標(biāo)，融資只是事業(yè)放大器，但不會改變盈利或虧損狀態(tài)。但他也認(rèn)為，在政策支持下，長租公寓融資會更容易，成本也會更低，這是中小型公寓企業(yè)的機(jī)會。
在多方資本的進(jìn)入下，本土長租公寓正處于一個較艱難的擴(kuò)張期。本地的組織也試圖搭建資源平臺，打通政企的溝通渠道，在公寓運(yùn)營的各個環(huán)節(jié)提供幫助。在深圳，有超過50家長租公寓企業(yè)聯(lián)合發(fā)起成立深圳公寓租賃行業(yè)協(xié)會。
盡管短期盈利困難，仍有不少探索者總結(jié)盈利模式。段純海表示，“租金差價+金融杠桿+持有物業(yè)溢價”會是盈利方向。當(dāng)市場參與者也清楚，知易行難。
