近日，多個(gè)城市再出“搖號(hào)”新政。
在陜西發(fā)布了商品房搖號(hào)細(xì)則后，7月13日，福州出臺(tái)《關(guān)于福州市五城區(qū)商品住宅項(xiàng)目公證搖號(hào)銷(xiāo)售實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》），稱即日起，福州市所轄鼓樓、臺(tái)江、倉(cāng)山、晉安、馬尾等五城區(qū)的三類(lèi)商品住宅項(xiàng)目，按照“首套剛需優(yōu)先”原則，實(shí)行公證搖號(hào)方式公開(kāi)銷(xiāo)售。這是福建省在泉州、莆田、寧德三地之后，推出搖號(hào)政策的第四個(gè)城市。
這被認(rèn)為與部分城市限價(jià)令下，一二手房?jī)r(jià)格倒掛，樓市呈現(xiàn)出“買(mǎi)房好似打新股”的特征有關(guān)。
這在“倒掛”現(xiàn)象最為明顯的二線城市尤為明顯。有機(jī)構(gòu)對(duì)7月17日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)做出測(cè)算，6月31個(gè)二線城市新建商品住宅價(jià)格上漲6.3%，漲幅領(lǐng)跑各線城市。
有地產(chǎn)人士呼吁，地方政府在陸續(xù)推出搖號(hào)政策的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)限價(jià)政策的力度把控和措施組合做出新的調(diào)整，減少其對(duì)市場(chǎng)供求平衡的影響。
二線城市一二手房?jī)r(jià)倒掛突出
“搖號(hào)買(mǎi)房”正在走向全國(guó)。
為了避免由于搶購(gòu)房源所引發(fā)的茶水費(fèi)等亂象，保證售房過(guò)程公正，此前，上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、杭州、西安、武漢、深圳等8個(gè)城市出臺(tái)了購(gòu)房搖號(hào)政策。7月以來(lái)，也有部分地區(qū)，如福建的泉州、莆田、寧德、福州四地，就在近期集中開(kāi)啟“搖號(hào)買(mǎi)房”模式。
這些城市之所以需要搖號(hào)，被認(rèn)為主要是由各地的新房市場(chǎng)普遍受到限購(gòu)、限價(jià)、限貸等抑制性政策，一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”嚴(yán)重所致。
7月17日，新城集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，導(dǎo)致?lián)u號(hào)搶房的原因，是由于新房?jī)r(jià)格受限，但房?jī)r(jià)上漲預(yù)期無(wú)法改變，這讓二手房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)倒掛產(chǎn)生巨大利差。“這吸引有資格的購(gòu)房者變身為投資者，放大了需求，搖號(hào)政策出臺(tái)迫不得已。”
具體來(lái)看，二線城市的“倒掛”最為嚴(yán)重。業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于北京等以存量房交易為主的一線城市而言，新房位置一般較為偏遠(yuǎn)，價(jià)格較低，出現(xiàn)與改善需求為主的二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象比較正常。而對(duì)于三四線城市而言，城市住房供應(yīng)量大，二手房?jī)r(jià)格相對(duì)偏低，一般也不會(huì)出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。
但二線城市和部分三線熱點(diǎn)城市的，諸葛找房此前的一份報(bào)告稱，在杭州、濟(jì)南、上海、成都等一些熱點(diǎn)城市的部分行政區(qū)，價(jià)格倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，倒掛區(qū)間在3000元到7000元左右不等。如杭州拱墅區(qū)，新房與二手房均價(jià)價(jià)差達(dá)到6900元，而在上海靜安、廣州黃埔等地區(qū)，價(jià)差也達(dá)到6000元左右。
記者采訪了多位中西部二線城市有購(gòu)房意愿和資格的購(gòu)房者，他們均向記者表示，購(gòu)房第一選擇是新房。甚至有成都的購(gòu)房者明確表示，“不會(huì)考慮二手房”。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，雖然二線城市在整體調(diào)控的情況下，樓市有所降溫，但新房市場(chǎng)依舊保持著較高的活力。
中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，7月前兩周，北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、武漢、重慶、成都等受其監(jiān)測(cè)的10個(gè)重點(diǎn)城市，累計(jì)開(kāi)盤(pán)77個(gè)項(xiàng)目，推出房源21795套，二線城市對(duì)這些樓盤(pán)的去化率分別達(dá)到91%和84%。
宏觀來(lái)看，中指院的數(shù)據(jù)顯示，上半年，受其監(jiān)測(cè)的25個(gè)二線代表城市，月均成交面積約76萬(wàn)平方米，同比下降7%。但二線城市的新房成交卻在攀升。易居研究院的一份數(shù)據(jù)顯示，18個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積約9756.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1%。
這在價(jià)格層面亦有體現(xiàn)，中原地產(chǎn)研究中心根據(jù)7月17日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)測(cè)算，6月31個(gè)二線城市新建商品住宅價(jià)格上漲6.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)，領(lǐng)跑各線城市。
歐陽(yáng)捷認(rèn)為，這一現(xiàn)象的根本原因，一是住房供不應(yīng)求。一二線城市住宅用地供應(yīng)趨勢(shì)性下降，而一些地方的政策卻導(dǎo)致需求增加，同時(shí)又并未做好增加供應(yīng)的準(zhǔn)備。二是預(yù)期管理不足。面對(duì)供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲承壓的局面，政府強(qiáng)化調(diào)控，但正面引導(dǎo)不足。
限價(jià)政策邊際效應(yīng)遞減
在二線城市新房火熱的同時(shí)，二手房市場(chǎng)卻呈現(xiàn)不同的局面。
鏈家近日發(fā)布報(bào)告稱，6月鏈家監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)11城，二手房成交全面下滑，天津、成都、青島的成交量環(huán)比下滑超過(guò)40%，而成都、青島兩城均價(jià)環(huán)比也下跌7.8%和4.1%。
“倒掛帶來(lái)的新房對(duì)二手房的擠出效應(yīng)，在近一年來(lái)一直存在。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，6月份重點(diǎn)城市二手房量?jī)r(jià)普遍回落主要原因在于前期價(jià)格上漲，購(gòu)房者大量涌入新房市場(chǎng)后，購(gòu)買(mǎi)力被持續(xù)耗散，且人才落戶等政策的邊際效應(yīng)遞減，在嚴(yán)限購(gòu)限貸疊加信貸收緊的環(huán)境下市場(chǎng)出現(xiàn)自發(fā)回落。
許小樂(lè)進(jìn)一步分析，部分城市的限價(jià)嚴(yán)而限購(gòu)松，是助推市場(chǎng)火熱的重要因素，內(nèi)在關(guān)系在于限價(jià)嚴(yán)帶來(lái)套利的必然性，而限購(gòu)松帶來(lái)入市的可能性，兩者疊加帶來(lái)新房市場(chǎng)的“火熱”，但是這種“火熱”只存在于新房市場(chǎng)，更加“市場(chǎng)化”的二手房市場(chǎng)并未因此出現(xiàn)“火熱”。
二線城市領(lǐng)漲樓市的現(xiàn)狀，也讓各方開(kāi)始反思當(dāng)下樓市調(diào)控策略的力度、組合是否有效。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，限價(jià)應(yīng)當(dāng)充分考慮幾個(gè)因素，包括當(dāng)?shù)氐腃PI走勢(shì)、房?jī)r(jià)走勢(shì)、當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)和人均可支配收入等因素。另外在調(diào)控嚴(yán)厲的時(shí)候，也會(huì)有類(lèi)似行政類(lèi)的價(jià)格漲幅措施，類(lèi)似不允許超過(guò)同期同類(lèi)產(chǎn)品的定價(jià)等。而結(jié)合土地成本、造價(jià)成本、盈利目標(biāo)等，也會(huì)在具體的預(yù)售價(jià)格審批上會(huì)有所體現(xiàn)。
“只要限價(jià)令不取消，一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象就不會(huì)改變。”在歐陽(yáng)捷看來(lái)，“控房?jī)r(jià)、抑泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)”的政策邏輯不會(huì)改變，在真正的長(zhǎng)效機(jī)制形成并徹底改變目前的供求失衡與市場(chǎng)扭曲現(xiàn)象之前，限價(jià)令還將長(zhǎng)期持續(xù)。
但多位分析人士也指出，這并不意味著限價(jià)策略會(huì)退出，歐陽(yáng)捷也承認(rèn)，如果取消限價(jià)令，勢(shì)必導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格快速上漲并反超二手房?jī)r(jià)，從而加大泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。
但一些城市已經(jīng)在調(diào)整。有的城市如成都，已經(jīng)采取措施加大了限購(gòu)力度，也被認(rèn)為是其樓市近期降溫的主要原因。而另一些城市則對(duì)限價(jià)政策作出調(diào)整和新的嘗試。7月初，昆明，要求商品住房接受價(jià)格管理的6個(gè)月內(nèi)，每月實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)不得高于同項(xiàng)目、同品質(zhì)、同類(lèi)型最近一個(gè)月的商品住房合同網(wǎng)簽備案均價(jià)；在預(yù)售價(jià)格6個(gè)月后方可申請(qǐng)調(diào)整，且每12個(gè)月內(nèi)，商品住房合同網(wǎng)簽備案均價(jià)上浮不得超過(guò)6%。
