由貝殼研究院、21世紀產(chǎn)業(yè)研究院共同策劃的《2018年中國住房租賃白皮書》即將發(fā)布?！栋灼穼男袠I(yè)現(xiàn)狀、市場供給、機構化發(fā)展、租賃金融、行業(yè)展望等5個方面，對我國租賃市場的發(fā)展歷程、現(xiàn)狀和前景做出闡釋和解讀。
經(jīng)過幾年的積累，我國住房租賃行業(yè)逐漸進入快速發(fā)展時期。從機構滲透率看，行業(yè)的機構化率進一步提升，一線城市新開公 寓門店增長率超35%；從政策端看，紅利不斷釋放、中央和地方政府多次出臺鼓勵政策，規(guī)范行業(yè)發(fā)展，完善住房租賃的制度和體系建設；從供給方面，集體土地租賃住房項目陸續(xù)推出、全國近700萬方的自持性租賃地塊入市，逐漸形成了以存量盤活為主體，增量開發(fā)并行的供給市場；在租客需求端，隨著一線城市結婚年齡的推遲、月供與月租金剪刀差的增加，更多的租客從被動到主動選擇，租賃需求增加。
如今，以租住為核心的產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)逐漸形成，在房源開發(fā)、運營、資金、管理等關鍵節(jié)點都逐漸衍生出專業(yè)的服務機構，分工和深化鏈條的完整性。
貝殼找房首席經(jīng)濟學家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領向21世紀經(jīng)濟報道指出，在行業(yè)繁榮發(fā)展的背后，有一些現(xiàn)象值得思考。
第一，租賃機構加杠桿擴張規(guī)模所帶來的金融風險。第一批住房租賃機構企業(yè)因經(jīng)營不善關店，據(jù)統(tǒng)計，截至目前全國公 寓門店關店率達到3.6%，資金鏈斷裂、消防不合規(guī)、物業(yè)糾紛為主要原因。
第二，住房租賃機構的行業(yè)進入門檻逐漸提高。隨著北京、上海等多地政府租賃監(jiān)管平臺上線，就機構企業(yè)的資質審查、公 寓的消防報批、流程備案等環(huán)節(jié)做了更嚴苛的規(guī)定，對租賃機構提出了更高的要求和挑戰(zhàn)。
第三，行業(yè)機構集中度增加，一線城市頭部企業(yè)的市場占有率達60%。據(jù)統(tǒng)計，前十名機構的管理房間規(guī)模的方差達15.85，新進入租賃機構的拿房能力、運營效率、資金運作能力都成為重要考量標準。
第四，供給放量過快導致出租率下降，租金增長乏力。就租金水平變化看，有近一半城市處于微漲甚至是租金下降的狀態(tài)。隨著供給放量的不斷增加，出租率和租金都將短期承壓。
《白皮書》表示，我國擁有13.7億人口，住房租賃人口目前為1.68億，2016年租金GMV約為1.2萬億元。從國際經(jīng)驗上看，美國擁有3億人口，租賃人口約為1億，租金GMV約為3萬億；日本擁有1.2億人口，租賃人口約為3400萬，租金GMV約為7200億。
從租賃人口比重和GMV規(guī)模來看，租賃市場還有巨大的發(fā)展空間。長周期下，這一市場仍然存在供不應求、供給與需求結構性錯配的現(xiàn)象。
與此同時，隨著新生代租賃群體觀念革新、個人收入增加，租賃消費升級是大勢所趨。未來在住房租賃市場，90后、00后等年輕群體將逐步成為租賃市場主力軍。他們的思想更為開放，追求自由、消費觀念超前，更能夠接受租賃生活方式，其租賃比例和租房花費都會大大超過70后、80后。這也將對租賃品質提出更高的要求。
楊現(xiàn)領表示，住房租賃市場是萬億級別的市場，也是房地產(chǎn)領域唯 一仍有政策紅利的領域。在租賃市場快速發(fā)展的今天，需要理智、客觀的對待行業(yè)市場，杜絕追逐利益的短期投機行為，用長遠和發(fā)展的眼光看待行業(yè)變化，以滿足租客需求、提供品質租賃服務為核心，促進行業(yè)在正確的軌道上前進。
對于機構來說，首先要做好的是租賃的穩(wěn)健經(jīng)營和規(guī)模擴張之間的有效平衡。對于快速擴張的租賃機構，若沒有良好的資金和運營支撐，規(guī)模的快速擴張很可能會加速企業(yè)的死亡，尤其是以高杠桿為驅動的擴張行為，將面臨更大的風險考驗。租賃的經(jīng)營應做好有效的風險控制，而不是一味的追求企業(yè)規(guī)模。
其次，租賃的核心是運營，運營的核心在于服務，租賃本質是基于人的服務。因此，對于行業(yè)參與者來說，應該將運營效率作為重要考量指標。好的運營體現(xiàn)在兩個方面，一是公 寓運營的效率，二是租客的居住體驗。提高運營效率，增加企業(yè)經(jīng)營收入；注重租客體驗，產(chǎn)品設計貼合市場，企業(yè)才能走得更遠。
