證監(jiān)會(huì)和住建部近日聯(lián)合發(fā)布推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化的政策，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。該政策明確了開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、優(yōu)先和重點(diǎn)支持領(lǐng)域，完善了住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序，提出加強(qiáng)住房租賃資產(chǎn)證券化的監(jiān)督管理。
業(yè)界認(rèn)為，這是首個(gè)資本市場(chǎng)支持租購(gòu)并舉的政策，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對(duì)于建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度具有重要意義。
政策明確了優(yōu)先支持大中型城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目開(kāi)展資產(chǎn)證券化。與此同時(shí)，重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。
“政策利好讓租賃住房物業(yè)與金融工具資產(chǎn)證券化一拍即合。”戴德梁行高級(jí)董事胡峰表示，一方面，政策帶動(dòng)下住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展為資產(chǎn)證券化提供了大量可選擇的基礎(chǔ)資產(chǎn)；另一方面，資產(chǎn)證券化的融資模式可以幫助公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)快速回籠資金，用于投入下一階段房源建設(shè)，為企業(yè)尋求融資與退出途徑。
他認(rèn)為，資產(chǎn)證券化可以幫助住房租賃企業(yè)構(gòu)建“投資、運(yùn)營(yíng)、退出渠道”的商業(yè)模式閉環(huán)，為企業(yè)加大投資租賃住房提供了信心和動(dòng)力，也有利于提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力。今后公募REITs推出時(shí)住房租賃，個(gè)人投資者可以不用買(mǎi)賣實(shí)物資產(chǎn)，通過(guò)投資住房租賃REITs就可以享受到物業(yè)增值收益。
實(shí)際上，租房市場(chǎng)的供給側(cè)改革近年來(lái)一直都在向縱深發(fā)展。住房租賃資產(chǎn)證券化政策落地將更好助推租房市場(chǎng)的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展。
中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理何亮宇說(shuō)：“推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要內(nèi)容。”
何亮宇介紹，去年下半年至今，住房租賃證券化產(chǎn)品獲批速度加快，既包括輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)企業(yè)如魔方公寓或鏈家自如，也包括保利、碧桂園這種進(jìn)入租賃住房運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商，不同主體在租賃住房證券化的不同市場(chǎng)渠道均有了實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)品獲批得到了監(jiān)管部門(mén)大力支持及市場(chǎng)強(qiáng)烈反響。
此外，通過(guò)發(fā)行REITs，可以充分利用社會(huì)資金，促進(jìn)資本進(jìn)入租賃市場(chǎng)，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。
專家建議，各地政府在土地供應(yīng)方式上應(yīng)逐步探索轉(zhuǎn)變，降低租賃住房的運(yùn)營(yíng)成本，提高投資回報(bào)率。同時(shí)，財(cái)政、稅務(wù)等部門(mén)應(yīng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，針對(duì)證券化產(chǎn)品考慮有針對(duì)性的稅收優(yōu)惠措施。
