受新增供應(yīng)減少、觀望氛圍較重的影響，春節(jié)后東莞樓市成交量整體上相對低迷。不過，在過去的一周，東莞樓市新增供應(yīng)量開始抬頭，節(jié)后成交逐步回暖。
今年節(jié)后多數(shù)樓盤的新推房源備案價維持穩(wěn)定，甚至部分樓盤還略有下降。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在如今的市場環(huán)境下，開發(fā)商合理定價才能順利出貨。
石碣鎮(zhèn)新房成交量一枝獨(dú)秀
近日，東莞各鎮(zhèn)街樓盤銷售現(xiàn)場人氣有所回升。記者在東莞望牛墩的一個樓盤看到，該樓盤正在出售40—95平方米復(fù)式公寓，前來看房的人不少，有的還是乘坐大巴趕過來的。
合富研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周東莞一手住宅新增供應(yīng)僅102套，連續(xù)3周新增供應(yīng)萎靡后首次有少量提升，市場整體以消化庫存為主，市場出現(xiàn)觀望氛圍，預(yù)計(jì)中下旬開始新增供應(yīng)將增加。
上周成交量呈現(xiàn)平穩(wěn)回升，根據(jù)來訪信息顯示，年后隨著各行各業(yè)全面復(fù)工，購房者置業(yè)心態(tài)較年前積極。
陳先生在南城鴻福路附近上班，春節(jié)回來后，每逢周末他就會去看房。“現(xiàn)在雖然新推出的房源不是很多，但是也有一些項(xiàng)目現(xiàn)在的價格合適。石碣現(xiàn)在的項(xiàng)目不錯，距離我上班的地點(diǎn)也不算遠(yuǎn)，如果看中的話會考慮在現(xiàn)在出手。”
和陳先生有同樣想法的人不少。據(jù)合富研究院介紹，上周東莞一手住宅網(wǎng)簽約909套，環(huán)比增加五成，是過去7周以來最高。但僅石碣、虎門、黃江和大嶺山4個鎮(zhèn)街周成交量超過50套，超過2/3的區(qū)域成交量在30套/周以內(nèi)，市場整體處于低迷狀態(tài)。
農(nóng)歷新年后石碣鎮(zhèn)的市場活躍度最高，連續(xù)兩周表現(xiàn)一枝獨(dú)秀。上周，石碣鎮(zhèn)以209套成交遙遙領(lǐng)先，占全市成交達(dá)23%，均價13700元/平方米，玖頌江灣簽約最猛，摘得全市簽約第一名，洋房熱簽192套，拉低了全市整體均價。
住宅庫存量大，住宅庫存的消化周期仍較長，是今年東莞樓市仍然要面對的問題，特別是別墅產(chǎn)品消化周期長達(dá)29個月。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月底東莞全市住宅庫存587萬平方米（含商業(yè)公寓），其中洋房存量398萬平方米，別墅存量113萬平方米，公寓存量76萬平方米，洋房庫存再創(chuàng)新高。
開發(fā)商推出少量房源“探市”
一方面由于市場依然處于觀望狀態(tài)，因此開發(fā)商推新的熱情不高；另一方面，由于整體庫存量較為充裕，農(nóng)歷新年后新增供應(yīng)速度恢復(fù)緩慢。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上周東莞迎來6個項(xiàng)目加推入市，住宅項(xiàng)目開始推售少量房源“探市”，分別有保利格外松湖、玖頌江灣、星際灣等，碧桂園蘋果和卓越中寰則推售商業(yè)公寓，體量分別為382套和190套，體現(xiàn)開發(fā)商對市場信心較足。下一階段成交有望進(jìn)一步提升。
據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，3月中下旬萬科將有4個樓盤推出新貨，保利也有兩個樓盤新增供應(yīng)。另外，橫瀝、鳳崗、大朗、黃江也有樓盤推出。
而從新增供應(yīng)的戶型面積來看，主要集中在70—143平方米之間，主要戶型為三房、四房產(chǎn)品，這也是目前東莞市場比較受歡迎的戶型。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，從東莞項(xiàng)目的上市情況來看，70—90平方米的小三房、90—125平方米的三房、125—144平方米的四房仍然是供應(yīng)主力，小三房、大三房和四房的需求量仍然龐大，市場供應(yīng)也以這些戶型為主。
新推房源備案價格保持穩(wěn)定
此外，記者獲悉，目前已有保利·海棠、海倫堡·松湖灣、四季松湖、恒大·御景半島、新城市花園等多個樓盤備案房價。按照慣例，春節(jié)后很多樓盤的新推房源價格往往會有不同程度的上漲。而今年多數(shù)樓盤的新推房源備案價維持穩(wěn)定，甚至部分樓盤還略有下降。
記者梳理了多個樓盤的備案情況，保利·海棠春節(jié)前4棟88—119平方米三房價格區(qū)間為15000—16000元/平方米，春節(jié)后保利·海棠5—6棟90—119平方米三房首次備案價格區(qū)間為15000—17500元/平方米，前后價位區(qū)間差別并不是很大。
恒大·御景半島，春節(jié)前其10幢104—126平方米三至四房價格區(qū)間為18500—21000元/平方米，春節(jié)后該項(xiàng)目14幢78—118平方米二至三房首次備案價格區(qū)間為18000—20000元/平方米，15幢107—130平方米三房首次備案價格區(qū)間為19000—21000元/平方米，前后對比基本沒有什么變化。
部分樓盤的新推房源備案價與春節(jié)前同類產(chǎn)品售價相比還略有下降。如四季松湖，春節(jié)前其10幢93—116平方米三至四房價格區(qū)間為15000—16000元/平方米；春節(jié)后，四季松湖9幢93—116平方米三至四房首次備案價格區(qū)間為14000—15000元/平方米，節(jié)后備案價略有下降。
合富研究院高級分析師李興旺認(rèn)為，今年樓市調(diào)控政策不放松，開發(fā)商壓力很大。對開發(fā)商來說，合理定價才能順利出貨。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，東莞房價迅速上漲主要依靠深圳客，如今限購政策將深圳客擋在了門外，東莞樓市消費(fèi)力以本土客群為主，本土消費(fèi)力雖已有所釋放，但基數(shù)并不是很大。
優(yōu)房超·瑞城搜東莞總經(jīng)理李玲玲說，如今銀行房貸收緊，利率上浮，增加了購房者的購房成本，這使得東莞開發(fā)商壓力大增，不得不采取保守的定價策略。
“每年3月份、5月份都是開發(fā)商沖擊上半年業(yè)績的重要節(jié)點(diǎn)，今年這兩個節(jié)點(diǎn)更加重要，開發(fā)商不能不抓住這兩個節(jié)點(diǎn)快速出貨。”她說。
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東莞房屋租賃市場
開始走旺
隨著返莞打工的人逐漸增多，東莞的房屋租賃市場開始走旺。記者近日走訪了解到，熱門片區(qū)的房源一般一周內(nèi)就可以消化。租金方面，部分區(qū)域租金約漲200—300元/月。
“節(jié)后返工再加上接下來畢業(yè)季求職的疊加效應(yīng)，預(yù)計(jì)3月都將是租房的高峰期。租房需求上升，租金也有穩(wěn)步向上趨勢。”位于莞城街道香港街小區(qū)附近的中介楊小姐告訴記者。樂有家數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)后東莞的房租，相較于年前上漲了3%—5%。
合富置業(yè)南城江南世家分行主管李海文告訴記者，春節(jié)后3月初開始租房會相對旺一些，租賃盤源消化速度大約需要半個月時間。
“我在莞城的一套38平方米單間公寓，3月初剛剛和上一位租客交接，還沒來得及清潔衛(wèi)生，房子就租出去了。”業(yè)主黃先生告訴記者，今年他在去年的基礎(chǔ)上上調(diào)了100元/月的租金，但看房的人還是很多。
據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示，東莞整體的租賃均價，呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢。2017年東莞租房市場的平均租金約30.3元/平方米/月，與2016年相比出現(xiàn)約7%的增幅。
記者了解到，南城街道配套成熟，有較多的高素質(zhì)樓盤，整體的租賃均價也屬熱門區(qū)域中最高，均價達(dá)到了31.62元/平方米/月，同比上漲了7.2%。東城街道的租金僅次于南城，大約為28.93元/平方米/月，同比也有7.9%的漲幅。虎門則是近幾年發(fā)展較快的鎮(zhèn)區(qū)之一，2017年的平均租金約為28.85元/平方米/月。
根據(jù)合富大數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，東莞的租賃市場以1500—3000元/月的物業(yè)成交占比最多，接近六成的成交個案來自于這個價格范圍。尤其是在東城街道，有66%的租賃成交個案在此租金范圍。
而南城街道同樣是以1500—3000元/月的成交為主，但其占比則不足五成，有超過三成都是來自于3000—4500元/月這個范圍，區(qū)域內(nèi)的租客對價格的承受力更高。虎門的狀況與南城有點(diǎn)類似，1500—3000元/月的單位，占比大約有五成。值得關(guān)注的是，在虎門4500—6000元/月的這些中高端物業(yè)，其成交占比也高達(dá)15%，是幾個區(qū)域中最高的。
從房源戶型喜好來看，租賃兩房和三房的人較多，適合一家人居住，也可以三兩好友合租分?jǐn)偡孔庳?fù)擔(dān)，因此最受市場歡迎。
“不過，隨著近兩年單身公寓產(chǎn)品大熱，裝修、設(shè)計(jì)不斷創(chuàng)新，加上‘90后’年輕一族逐漸成為租房主力，小公寓成交明顯增長，消化速度加快。”楊小姐告訴記者。
